マンション記事など便利情報

暮らし方で選ぶ、マンションのタイプはいろいろ。

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マンションは様々な分類がされているので、ご紹介する。
物件を選択する際には、特徴的な要素を持っているマンションを学んでおくことも大切である。
2～3階建て程度の低層のものもあれば20階建て、30階建てというように超高層のものもある。
規模も1棟だけが建っている単棟型(小規模型)もあれば、複数の棟がひとつの敷地のなかに建っていて、ショッピングセンターや小中学校などがある団地型、あるいは大規模開発型のマンションもある。
また、敷地の所有形態が居住者に所有権があるもののほか、別に敷地の所有者がいて借地の上に建てた借地権つきマンションもある。
それぞれのタイプのマンションについて確定的な分類法や定義づけがあるわけではないが、実際に住まいを選ぶ際に役立つと思われる。
まずは高さについて分類してみる。

◆低層マンション。
一般に3階建て前後のマンションのことを指す。
住宅・都市整備公団では2階建て以下を低層と呼んでいる。
低層マンションの多くは第1種や第2種の低層住居専用地域に建っている。
生活環境はよいことが多く、事務所など居住用以外に使用するのを禁じているマンションも多い。

◆中層マンション。
だいたい4階～5階建て程度のマンションを指す。
公団では3階建て以上で5階建てまでのものを指す。
低層マンションに準じる周辺の住環境が期待できる。

◆高層マンション。
6階建て以上を指す。
近くに工場や資材置き場がある場合には環境面は良くないが、マンションにて千差万別であるので、現地チェックが重要となる。
公庫融資では融資額を決める際は、団地の規模(戸数)のほか、階数も基準のひとつになっている。
地上6階建て以上だと融資額は多くなる。

◆超高層マンション。
基本的に、建築確認申請前に建設大臣の認定を受けないと建てられない高さ60m以上のマンションを指す。階数は20階建て以上になる場合が多い。
超高層マンションを建てるには一定規模以上の敷地が必要、オープンスペースが広くなり良好な住環境が期待できる。
住戸数が多いことからスケールメリットを活かして敷地内にアスレチックジムやテニスコート、屋内プールなどの施設が設けられることが少なくない。

次に戸数規模で分類してみる。

◆小規模マンション。
50～60戸程度以下の単棟型のマンションのこと。
市街地に建っている場合が多いのは用地取得がしやすいからである。
利便性を重視した場合、このような物件に落ち着く場合が多い。
戸数規模が小さいため、管理費にスケールメリットは出にくい。
居住者専用の集会室やテニスコートなどの施設がある場合、分譲価格や管理費が大幅に高くなる傾向がある。
公庫融資の融資額を決める際の要件に団地規模がある。
50戸以上の場合は50戸未満より融資額が多くなるので、そこらへんも意識しておきたい。

◆大規模マンション。
敷地のなかにいくつもの住棟が建ち並び、公園や広場、ショッピングセンター、学校、プールなどの施設が整っているマンションが多い。
小規模マンションと違って、周辺の市街地にある各種施設に依存しない。
団地内完結型、環境創造型とも呼ばれる。
広い敷地が必要なので郊外に建設される場合が多いが、工場跡地などを活用して交通至便なこともある。
最後に、敷地の所有形態という側面から分類してみる。

◆借地権マンション。
敷地は居住者に借地権があり、一方、敷地の所有者(底地権者)がいる。
したがって敷地の所有権を、借地権者と底地権者で分け合うことになるので、このマンションを購入するときは借地権割合分だけを負担すればよく、購入価格は安くなる傾向がある。

◆所有権マンション。
敷地は居住者に所有権があるため、購入価格は借地権マンションよりも高くなる。
しかし購入後は、地代を払う必要はないのが特徴。
公庫融資などを借りる場合は、借地権(賃借権)では融資額が減額されるが、所有権マンションでは減額されない。

◆定期借地権マンション。
新借地借家法に基づき、定期借地権が設定されたマンションを指し、「定期借地権」が導入されているのが特徴。
土地貸借の契約期限が満了すると、借りた人は必ずその土地を所有者に返還しなければならない。
契約の存続期間は50年以上で自動更新はできない。

◆等価交換マンション。
所有権マンションの一種で、所有者の土地の上にデベロッパーなどがマンションを建てる形のマンションとなる。
土地評価額に相当する建物の床面積を、所有者が取得することができる。
つまり土地の一部と建物の一部を等価で交換するので等価交換と呼ばれる。
土地所有者はそのマンション内に、取得した複数の住戸を自宅用にしたり、賃貸住戸にして貸し出したりする。
デベロッパーは取得した住戸を分譲販売する。

住戸の購入者(区分所有者)と賃借人が混合する形になるために、管理面等での意思統一が難しいという欠点もある。

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マンション購入、どんな共用施設・設備が必要か。

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マンションにて、共用施設・設備には様々なものがある。
集会室をはじめ図書室、ホビールーム、パーティルーム、テニスコート、プールなどのほか、サービス用の施設。
設備として、宅配ボックスやコピー・ファックスなども含まれる。
住戸民が支払う管理費用は有限であるので「利用されないもの」は要らない。
「無くては困るもの」は必ず備えて欲しい。
こういった観点から、各共用施設・設備を眺めてみるのは大切なことである。

設備を設置するには敷地や建物のスペースが必要で、更に建築コストがかかる。
また、完成すれば日常的に維持管理費がかかる。
一般的に、利用頻度が高いのは、集会室、和室、散策道ほか、宅配便、コピー・ファックス、オートロックシステムである。

意外に設置するマンションが少ないもので、便利なものとして共用の洗い場がある。
マンションでは網戸など大きな物を洗う場所として利用するのに適する。
一方、あまり利用されていないものは、音響ルームやホビールーム、パーティルーム、エアロビクス、テニスコートやプールとなる。
これには、一部の人だけに繰り返し利用され、大半の人がほとんど利用していない設備も含めている。
利用頻度が高いのは生活に密着したもの、利用されにくいものは、趣味性が高いものや、宅内で処理できそうなものとなっている。

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